|
Bystrategimål Drammen skal være en vakker, ren og trygg by og en spennende by som har god tilgjengelighet til viktige felles byrom, transportknutepunkter, marka, elva og fjorden. Det skal være et mangfold av boliger i Drammen og Drammensregionen når det gjelder pris, størrelse, beliggenhet og utforming. Nye boliger skal være energieffektive. Drammen skal ha en stor variasjon av boliger med kvalitet, med ulike prisnivåer, ulik utforming, i ulike deler av byen. |
Et mangfoldig boligtilbud er en kvalitet både for samfunnet og den enkelte innbygger. Det gir innbyggere mulighet til å bli boende i samme nærmiljø i ulike faser av livet, om de ønsker det. Et mangfoldig boligtilbud gir også mer robuste lokalsamfunn, både sosialt, kulturelt og økonomisk:
Skoleinntaksområder med et mangfoldig boligtilbud gir innbyggere og ikke minst barna som vokser opp erfaring med et større mangfold av måter å leve på, og det gir også større mulighet for at barn kan slippe å bytte skole om familiesituasjonen endrer seg (familieforøkelse, boligkarriere, skilsmisser osv). I dag flytter middelaldrende og eldre oftere enn de gjorde før. Noen fordi de ønsker å bruke mindre av fritiden på å vedlikeholde hus og hage etter at barna har flyttet ut, andre fordi de trenger en annen type bolig for å bli boende hjemme hos seg selv lenger. Mange har et ønske om å bli boende i et nærmiljø de kjenner og har nettverk.
Et lokalt mangfoldig boligtilbud er kommuneøkonomisk hensiktsmessig med tanke på dimensjonering og utnyttelse av sosial infrastruktur over tid (skolekapasitet mv.). Områder uten tilstrekkelig boligmangfold gir redusert mulighet for å gjøre boligkarriere lokalt, noe som gir større gjennomtrekk. Innbyggere med kortere tidsperspektiv på å bo i et område har normalt mindre motivasjon for å investere tid og krefter i nærmiljøengasjement enn de som planlegger å bli boende der lenge. Stor gjennomtrekk kan slik sett være en utfordring for utvikling av gode, robuste nærmiljøer. Samtidig kan det å måtte ha et kort tidsperspektiv på å bo et sted og det å måtte flytte fra et område og et nærmiljø fordi man ikke finner et egnet boligtilbud der, representere en belastning for de det rammer.
SSBs befolkningsprognoser viser mulighet for stor befolkningsvekst og boligvekst i Drammen. Stor boligvekst over tid gir mulighet for å utvikle områdekvaliteter og aktivitetstilbud og mulighet for å tilføre bydeler, byen og det regionale boligmarkedet nye boligtyper og boligområder med andre omgivelseskvaliteter enn de som finnes her fra før. Men «boligvekst med kvalitet» er også en forutsetning for å sikre høy boligproduksjon over tid: Drammen er del av et regionalt bolig- og arbeidsmarked med store variasjoner i pris og kvalitet, også internt i Drammen. Omgivelseskvalitet og transportmessig tilgjengelighet er i dag de viktigste konkurransefaktorene i det regionale boligmarkedet. I et konkurranseutsatt regionalt boligmarked er det også både hensiktsmessig og nødvendig å utnytte naturgitte og historisk utviklede særtrekk, muligheter og konkurransefortrinn i utviklingen av nye boligområder, både lokalt for de enkelte områder, i bydelene og for kommunen som helhet.
Markedsstyrt boligutvikling innebærer at utbyggere må kunne forvente å få solgt boligene for en pris som gjør det lønnsomt å bygge dem. Byggekostnadene er ganske like i regionen, materialer og arbeidskraft kjøpes i et felles marked i tillegg til at byggekostnadene også påvirkes noe av kvalitet. På kort sikt kan det være lønnsomt for en enkelt utbygger å bygge med minimumskvalitet på bebyggelse og uteområder, om boligene likevel er mulig å få solgt.
Men lav kvalitet påvirker boligenes, boligområdenes og byens attraktivitet og konkurranseevne i det regionale boligmarkedet. Boligproduksjon som ikke tilfører byen og nærmiljøene økt kvalitet vil dermed gi redusert grunnlag for boligvekst på sikt. Økt kvalitet handler ikke nødvendigvis om fordyrende luksuskvalitet. Det handler mer om at nye boligprosjekter må bidra til å supplere bydelens boligmangfold og repertoar av uterom og bygge opp under et bymiljøvennlig transportsystem på en måte som bidrar til økt områdekvalitet, noe som kan styres gjennom plan.
Tomtepris (forventninger) påvirker boligprisene. En grunneiers rettigheter til å utvikle og utnytte sin eiendom bestemmes gjennom planavklaring, og påvirker tomtepris(forventning)en. En tomt avsatt til næringsformål i et tidligere industriområde har en lavere verdi for en boligutvikler enn en boligtomt i et område planlagt for byutvikling, der planen gir forutsigbarhet med hensyn til utnyttelse, utvikling av områdekvaliteter og infrastruktur (transport, rekreasjon, sosialt).
Som grunnlag for diskusjon av hva slags boliger det kan være hensiktsmessig å tilføre hvor, er det nyttig å se nærmere på hvordan det står til med boligmangfoldet i Drammen i dag, og hvordan boligproduksjonen, flyttemønstre og befolkningsutviklingen i perioden 2001-11 har bidratt til dagens situasjon.
Fortidens planlegging har gitt Drammen en rekke ulike typer boligområdetyper med ulike omgivelseskvaliteter som påvirker brukskvaliteter i dag, men også endringspotensialet videre.
Kvartalsplanene fra 1866 ga byen et system av offentlige gater, torg og plasser omsluttet av funksjonsblandede bykvartaler, nye institusjoner og en hel kolleksjon av tilrettelagte anlegg for bynært friluftsliv (torg, parker, promenader og tilrettelagte stier og anlegg i Bragernesåsen).
Dette kvartalssystemet har mange særegne urbane, småskalige kvaliteter, men når byggehøydene og utnyttelsen over tid er økt, gir små og smale kvartaler noen begrensinger mht. solforhold og oppholdskvalitet i gårdsrommene. Sentrumsplanen (2006) er en plan for bevaring og utvikling av de karakteristiske bymessige omgivelseskvalitetene i kvartalsplanområdet samt Grønland. Innenfor dette planområdet er det fortsatt stort potensial for utvikling/fortetting og transformasjon som tilfører denne delen av bylandskapet flere innbyggere og mer aktivitet, men i «sentrum» og «blandet by» området ligger det i begrenset grad til rette for barnefamiliers behov.
Mellomkrigstidens planer for «vekst med kvalitet» skulle tilføre sentrumsranden byboligområder med hageby- og storgårdskvartalsbebyggelse med grønne gårdsrom, offentlige gater og monumentale byrom med sentrale idrettsanlegg. Storgårdskvartalsplanene ble ikke realisert (med unntak av to mindre hagebyområder: Søberg og Øren hagebyer), det meste av boligutviklingen i denne perioden skjedde istedenfor utenfor planområdet, som småhusbebyggelse på Strømsgodset og på Konnerud. Men disse soneplanene ga rom for industrivekst og sikret Drammen park- og idrettsarealer sentralt.
Dette planprinsippet (med relativt høy utnyttelse og et urbant repertoar av mer eller mindre offentlige uterom med et grønt preg) har kvaliteter som i en modernisert utgave kan gi svar på dagens muligheter og utfordringer knyttet til framtidig byboligområdeutvikling i bybåndet i Drammen. Men i dag må vi også tenke på hvor vi skal gjøre av bilene, under bakken eller i parkeringshus, og det er andre krav til blant annet universell utforming, privat-offentlig samarbeid og gradvis utvikling av tidligere næringsområder å ta hensyn til.
Etter 2. verdenskrig ble det lagt planer for stor bolig og industrivekst ut fra andre idealer for «vekst med kvalitet». Bilen ble assosiert med frihet og fremskritt, ikke kø, eksos og kaos. Etterkrigsmodernismens drabantbyplaner representerte en områdetype planlagt for bilbruk, men datidens planer tok ikke høyde for at det skulle bli så mange biler som det etter hvert ble. Drabantbyplanene fra denne perioden ga oss nye tette boligtyper med sol og utsikt, turveier og grønne utearealer for lek som representerer andre omgivelseskvaliteter enn sentrumsområdene tilbyr.
På mange måter har dette fungert etter hensikten, men med tiden forandrer også livsførselen seg. Husmoren og småbarna er ikke lenger hjemme i nabolagene på dagtid, og i ettertid ser vi at de grønne utearealene i tilknytning til flere av disse boligprosjektene fungerer mer som mellomrom enn som steder det er attraktivt å oppholde seg, særlig for voksne og ungdommer. På Åssiden gikk utbyggingen fortere enn at man rakk å lage planer som sikret overordnede sammenhenger. Områdeplaner for ny boligutvikling nå gir en anledning til å bøte på det der. På Fjell er et viktig fokus i pågående planarbeid for sentrumsakse, skole, idrett, barnehage og aktivitetsarenaer å løse disse utfordringene ved å tilføre utearealene aktivitet og tilrettelegge dem bedre som møteplasser og fellesarenaer for aktivitet og rekreasjon.
Generalplanen fra 1974 la opp til høyhus rundt bydelssentra i alle bydeler. Etter Fjell-utbyggingen kom det et skifte i planidealer, både blant planleggere, politikere og boligmarkedets preferanser. Grendeplanen for Konnerud representerer et annet planleggingsideal enn drabantbyene. Tette, grønne nærmiljøer med et nøye planlagt system av private, fellesprivate og halvoffentlige utearealer med løyper og turveiforbindelser ut i marka. Konnerud er i all hovedsak bygget ut med familieboliger i felt. Denne utbyggingen har skjedd over noen få tiår.
Parallelt med at det fortsatt gradvis bygges ut nye boligfelt, skjer det et generasjonsskifte i de eldre boligfeltene på Konnerud i dag. Områder som ble innflyttet av relativt jevnaldrende småbarnsfamilier på 70- og 80-tallet opplever i dag en økning i 1–2 personers husholdninger i aldersgruppen 55+. Siste tiår har utflytting av middelaldrende til andre bydeler i Drammen gitt utslag på nettoflyttestatistikken for Konnerud. Leilighetsbygg rundt Konnerud senter selges til høy pris sett i forhold til generelle kvalitetskriterier. Sammenliknet med andre bydeler har også Konnerud lav andel yngre småbarnsfamilier.
I inneværende planperiode (12 år) har ny produksjonen av boliger i Drammen i antall fordelt seg omtrent 50/50 mellom blokkleiligheter i sentrum og småhus i ytterområder i syd og på Rødskog. De sørlige ytterområdene Åskollen (Knive), Hallermoen og Vestbygda som fra før kun hadde småhusbebyggelse er kun tilført småhusbebyggelse. Konnerud har hatt 50/50 tilskudd av småhus og blokkleiligheter. Blokkleilighetene ved Konnerud senter har vært etterspurt (selges raskt og til relativt høy pris sammenliknet med tilsvarende leiligheter andre steder i kommunen).
Øren, Åssiden og Aronsløkka har fått tilnærmet 50/50 tilskudd av blokkleiligheter og småhusleiligheter, Rødskog om lag 65/35 småhus/blokkleiligheter. Både boligblokkprosjektene og småhusboligprosjektene i disse områdene har private utearealer, men tilfører ikke noe felles uteareal til bydelen. Den høye andelen småhusboliger i denne delen av bybåndet er litt overraskende overordnet strategi og områdenes sentralitet tatt i betraktning.
Bragernes, Gulskogen, Brandengen og Danvik har i all hovedsak blitt tilført boliger i form av blokkleiligheter. Om man ser på boligenes størrelse fordelt på antall rom dreier dette seg i all hovedsak om 2- og 3-romsleiligheter, med veldig få 1-roms og noen flere 4-roms. Litt høyere andel 3-roms på Gulskogen, Brandengen og Bragernes og litt høyere andel 2-roms på Danvik. De nye sentrumsboligene i Sentrumsplanområdet har opplagte omgivelseskvaliteter knyttet til nærhet til sentrumsnært opplevelses- og aktivitetstilbud og kollektivtilbud, men mht leilighetsstørrelser og ikke minst kvalitet, type og mengde uteoppholdsareal kan ikke disse boligene karakteriseres som spesielt tilrettelagt/attraktive for barnefamilier. (Datagrunnlag: Statistisk sentralbyrås Folke- og boligtelling 2001 og 2011, grafisk framstilt og kommentert i Drammen kommunes bolig- og befolkningsatlas 2013).
Nye boligprosjekter i bybåndet (etter 2001, utenfor Sentrumsplanområdet) er bygget etter forrige kommuneplan (forrige parkeringskrav og utearealkrav). Disse har ikke tilført bydelene nye felles uteoppholdsarealer, og mye av tomtearealet i disse prosjektene går med til overflateparkering. Uten større områdeplaner er det vanskelig å sikre områdesammenhenger og skape gode fellesløsninger.
Innflyttingen til de nyproduserte boligene følger ulike geografiske mønstre. (Datagrunnlag: NIBRnotat 2014:102 Rolf Barlindhaug og Bjørg Langset: Flytteanalyser i Drammen). Nord for elva dominerer barnløse par og enslige i aldersgruppen 55+. Sentrumsnært sør for elva dominerer to barnløse grupper par og enslige: de mellom 20-39 og de over 55. Om lag halvparten kommer fra andre boliger i Drammen, mens resten kommer fra Asker og Bærum, Oslo, omlandskommunene og resten av landet i nevnte rekkefølge. De som har flyttet inn her med barn har enten hatt en baby (de unge) eller en tenåring (de eldre). Over 70% av de som har flyttet inn i nye småhusboliger (villaer og rekkehus) i ytterområdene (Konnerud, Åskollen, Skoger, Hallermoen) er internflyttere i Drammen. Om lag halvparten av de nye småhusene er innflyttet av barnefamilier, et flertall av disse er internflyttere fra samme skolekrets. Av dette kan vi se at de nye Sentrumsplanfortettingsboligprosjektene har konkurrert ganske godt regionalt, mens de nye perifere småhusboligprosjektene ikke har gjort det i samme grad (dette gjør omlandskommunene vel så godt som oss).
Sentrumsplanen legger opp til høy grad av fortetting innenfor en bebyggelsesstruktur som gjør det vanskelig å utnytte fortettingspotensialet fullt ut og samtidig lage byboliger som er særlig tilrettelagt og attraktive for barnefamilier her: Kvartalsbebyggelse med dels svært grunne kvartaler, relativt høy tillatt utnyttelse/byggehøyde sett i forhold til gatebredder og kvartalsdybder, lave kvantitativt og kvalitativt minimumskrav til uteoppholdsarealer sammenliknet med for eksempel tilsvarende rammer for fortetting i Oslo indre by, samt ingen krav til leilighetssammensetning (i motsetning til for eksempel Oslo).
Planreserven for videre boligbygging innenfor forrige kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Sentrum gir rom for tre typer boligområdeutvikling (i tillegg til spredt fortetting som de siste årene har variert mellom ca 100 og 300 boliger i året):
Totalt utgjør dette om lag 6000 boliger, jevnt fordelt mellom sentrumsboliger, byboliger i bybåndet og småhusboliger i felt i ytterområder. I tillegg utgjør spredte fortettingsprosjekter i eksisterende boligområder et betydelig utviklingspotensial. Dette omfatter både fradeling/ utvikling av enkeltboliger i hager mv i småhusområder, og litt større omdanningsprosjekter, som for eksempel Solbakken er eksempel på.
Transformasjonsområdene i bybåndet representerer et stort byutviklingpotensial, 2036 er langt fram i tid, boligutvikling for opp til 50% økning av befolkningsmassen i Drammen gir et stort handlingsrom for å tilføre fremtidens Drammen boligtyper og boligområdetyper vi ikke har i dag, for å danne grunnlag for et større og enda bedre bysamfunn i framtiden.
Studier av trender og utviklingstrekk gir pekepinn om tendenser knyttet til framtidens boligbehov:
Sammenliknet med forstadskommunene mellom Drammen og Oslo, har Drammen samme fordeling mellom småhusboliger og leiligheter som for eksempel Bærum. Men sammensetningen av boligenes størrelse er annerledes. Sammenliknet med omlandskommunene og andre mellomstore byer i Norge, har Drammen en uforholdsmessig stor andel 2- og 3-roms boliger, særlig i bybåndet. Dette har dels historiske årsaker, knyttet til storstilt sosialboligbygging i etterkrigstiden, men også i dag utgjør 2- og 3-roms boliger storparten av det som bygges nytt i Sentrumsplanområdet. De eldre 2- og 3-romsleilighetene er bygget etter eldre forskrifter, og trenger oppgradering for å tilfredsstille dagens kvalitetskrav (både energimessig og med hensyn til universell utforming).
En idékonkurranse i regi av Future Built har vist hvordan påbygg av en etasje leiligheter på taket av eksisterende boligblokk kunne gi borettslag finansiell mulighet til å oppgradere eksisterende boliger til dagens kvalitetsstandard (universell utforming, heis, energimessig) og gi økt teknisk kvalitet og økt boligkvalitet for både de eksisterende og de nye boligene. Det er tidligere gitt rom for dispensasjon fra plankrav hjemlet i forrige kommuneplan for å realisere et slik prosjekt i Kristian Brenners vei (Formannsakapssak 31/14). Gitt at rammevilkår (parkeringsforhold, utearealkrav) ikke er til hinder for det, åpner kommuneplanen for flere slike tiltak.
Det er en høy andel 2- og 3-roms boliger i den eksisterende boligmassen i bybåndet, og boligmarkedsituasjonen gjør at utbyggingen av i hovedsak 2- og 3-romsleiligheter i Sentrumsplanområdet vil fortsette innenfor rammer av gjeldende planer der det ikke stilles krav om sammensetning av leilighetsstørrelser eller -typer. Innenfor sentrumsplanområdet er rammene for fortetting, utearealkrav og boligutvikling gitt av dimensjonene i den karakteristiske småskalige 1800-talls kvartalsbebyggelsen.
Transformasjonsområdene i bybåndet representerer mulighet for over tid å utvikle store, nye, tette og grønnere byboligområder med et rikt bymessig repertoar av private, felles og offentlige uteoppholdsarealer for aktivitet og rekreasjon, med en annen leilighetstypesammensetning enn Sentrumsplanområdet. Forutpekte transformasjonsområder som skal utvikles over tid stilles krav om områderegulering for å sikre kvalitet og funksjonalitet i omgivelsene. De vesentligste elementene som skal fastsettes i en områderegulering er helhetlig grep for teknisk og sosial infrastruktur, offentlige rom, bebyggelsens formål, bebyggelsesstruktur, volum og høyder, evt fordeling av leilighetstyper, og evt rekkefølgekrav.
Dette gjelder følgende områder:
Fjell skoleinntaksområde har i dag drabantbyleiligheter og villaer (Austad) og utfordringer knyttet til stor flyttehyppighet, der det er en tydelig tendens til at barnefamilier med barn i skolepliktig alder flytter ut til andre bydeler. For å supplere boligtilbudet på Fjell foreslås et nytt boligområde med tett småhusbebyggelse (rekkehus, grendeplan) øst for Galterudhallen.
Med hensyn til boligmangfold har Konnerud utfordringer og muligheter knyttet til generasjonsskifte, boliger for endring i livssituasjon, boliger for innbyggere som ønsker nærhet til Konneruds særegne områdekvaliteter, men ønsker en boform som krever mindre tid brukt på vedlikehold av hus og hage. Disse utfordringene kan løses på en måte som også gir mulighet til å utvikle Konneruds områdekvaliteter: Et innslag av tettere, moderne boligtyper (storkvartal, høyere punkthus) med gode private og felles uteoppholdsarealer, uten overflateparkering, i senterområdet og i senternære nye utbyggingsområder (første trinn Skalstadskogen) vil kunne gi grunnlag for å styrke aktivitets- og handelstilbudet, aktivitetsarenaer og kollektivtilbud ved Konnerud senter, noe som igjen vil bidra til at Konneruds innbyggere vil få en mindre privatbilavhengig hverdag.
Det foreslås igangsatt et områdeplanarbeid for området rundt Konnerud senter (boligfortetting, senterområdeutvikling, aktivitetsarenaer, byform/landskap/bystruktur, vurdering av høyere punkthus).
I tillegg foreslås det at det videre reguleringsplanarbeidet for nordligste del av Skalstadskogen legger opp til tettere, moderne boligtyper uten overflateparkering og med større felles uteoppholdsarealer (storkvartalbebyggelse).
For å få fortgang i boligutvikling som kan bidra til mindre bilavhengighet på sikt, foreslås boligfortettingsprosjekter knyttet til disse planarbeidene unntas fra krav om Konnerudkvote.
Total planreserve for boligutbygging:
(Fortettingsprosjekter i eksisterende boligområder + evt utvikling på dagens sykehusområde er ikke medregnet).
* Knutepunktnært, støyutsatt, avsatt til boligformål, men er vel så godt egnet for næring som for bolig og foreslås derfor endret til blandet byformål med plankrav.
