Boligmarkedet i Norge i dag er todelt, består av to sektorer:
I denne planen omtales innbyggere som befinner seg mellom de to sektorene som «mellomgruppen». Ofte omtales også dette som en tredje boligsektor.
Tabellen under viser inntektsfordeling (husholdningens samlede inntekt) blant innbyggere i Drammen kommune i 2021:
| Desil | Høyeste verdi i desil* (kr) | Andel husholdninger (prosent) | Antall husholdninger |
|---|---|---|---|
| Desil 1 | 284 000 | 9,9 | 4 676 |
| Desil 2 | 385 000 | 10,5 | 4 978 |
| Desil 3 | 495 000 | 10,6 | 4 998 |
| Desil 4 | 601 000 | 10,5 | 4 942 |
| Desil 5 | 725 000 | 10,5 | 4 961 |
| Desil 6 | 888 000 | 10,1 | 4 787 |
| Desil 7 | 1 083 000 | 10,0 | 4 741 |
| Desil 8 | 1 319 000 | 9,9 | 4 659 |
| Desil 9 | 1 709 000 | 9,3 | 4 389 |
| Desil 10 | : | 8,8 | 4 138 |
Kilde SSB, tabell 12558
*Desilfordeling innebærer å sortere alle i statistikkgrunnlaget i rekkefølge fra laveste til høyeste verdi. Så deles dette sorterte statistikkgrunnlaget i ti like store grupper målt i antall observasjoner, fra desil 1 til 10. «Desil 1» er den tidelen av alle observasjoner i statistikkgrunnlaget med lavest verdi, mens «desil 10» omfatter tidelen med høyest verdi.
Tabellen over viser at det er 19 594 husholdninger (41,5 % av alle husholdninger) som har inntekt under 601 000 kroner.
Medianinntekten for en singel/aleneboende i Drammen (før skatt) var i 2021 412.000 kroner. I de 10 største kommunene i Norge var den gjennomsnittlige medianinntekten for denne gruppen 428.500 kroner, hvor Fredrikstad (kr. 376.000) og Kristiansand (kr.391.000) hadde lavest medianinntekt i gruppen.
Boligprisene i Drammen har vokst på rundt 95% i de siste ti år, dette er den høyeste veksten blant andre nabo- og østlandkommuner (herunder blant andre Lier, Asker, Lillestrøm, Fredrikstad). Medianprisen per m2 har vokst med 71% i dette tidsrommet i Drammen. Veksten i boligprisene i Drammen har vært sterkere enn i innbyggernes inntektsnivå. Dette har ført til at en stadig lavere andel av innbyggere i Drammen med middels inntekt** har mulighet til å kjøpe bolig i dagens marked. I 2020 hadde denne innbyggergruppen tilgang til ca. 27 % av de boligene som ble omsatt dette året. I 2021 hadde de tilgang til 18 % av de omsatte boligene dette året og i 2022 har de tilgang til kun 14, 2 % av boligene.
Boligprisnivået varierer i de ulike kommunedelene i Drammen. Medianprisen for en bolig i Drammen er ca. 3,3 millioner kroner (2020). I kommunen finnes det et smalt lavprissegment med bolig under 2 mill. kroner, et stort middelsprissegment med boliger mellom 2 og 4 mill. kr. og rundt én tredjedel av de omsatte boligene ligger i prissegmentet 4 mill. kr. og over. Det er imidlertid store forskjeller mellom kommunedelene når det gjelder sammensetningen av prissegmentene: Mens det i noen kommunedeler nesten ikke eksisterer et lavt prissegment, er det 25 % av boligene i kommunedel 6 (Fjell, Danvik og Austad) som ligger i dette prissegmentet.
I Drammen er det ca. 75 % av husholdninger som bor i en eid bolig (se figur under). Hver 4. hushold bor i en leid bolig (25%), og denne andelen er høyere i Drammen enn i landet for øvrig. Andelen har vokst siden 2015 med rundt 2%. Sammenlignet med endringen på landsbasis (1%) og i Oslo (1,6%) har veksten vært over gjennomsnittlig stor i Drammen. Det er flest aleneforeldre med små barn, lavinntektshusholdninger, mottakere av økonomisk sosialhjelp og innbyggere med innvandrerbakgrunn som leier bolig. Blant disse husholdningene er andelen som leier bolig mellom 40% og 70%.
**(definert som husholdninger med brutto inntekt på ca. 600 000 kroner/år)
Fig: Kilde SSB tabell 11084
Antallet innbyggere i Drammen som er 80 år eller eldre vil dobles innen 10 år. Dette vil kunne utfordre kommunens tjenester. Økt levealder følges også av bedre folkehelse og mestringsnivå, slik at behovet for helse- og omsorgstjenester utsettes. Boligutvikling som bidrar til å skape et mer aldersvennlig samfunn hvor også eldre skal kunne delta, leve aktive liv og bevare sin selvstendighet så lenge som mulig vil utsette og redusere tjenestebehovet. Mange har følelser knyttet til eksisterende hus og eiendom, andre har ikke økonomisk evne til å kjøpe en ny bolig og andre har ikke gode alternative boligtilbud i nabolaget der de ønsker å bli boende. I 2 400 av alle eneboliger i kommunen (totalt ca. 17 800) er alle beboere minst 67 år. Dette kan indikere potensiale for generasjonsskifte.
Demografiske forskjeller i kommunedelene og mellom kommunedelene
Mangfoldet i boligtilbudet er ulikt både innen de ulike kommunedelene og mellom kommunedelene. Dette fører blant annet til:
- Sentrumsnære områder der barneandelen er lav og boligprisene høye
- Lokalmiljøer med opphopning av levekårsutfordringer
- Homogene boområder med høye boligpriser der noen grupper er ekskludert fra «det vanlige boligmarkedet»
(Se vedleggene: Statistikkrapport, og rapportens faktaark for hver kommunedel, samt «Drammenstrender»)
En skjev fordeling av boliger i lavprissegmentet kan bidra til en opphopning av levekårsutfordringer i områder med høy andel boliger i et lavt prissegment. Bruk av startlån for å hjelpe vanskeligstilte på boligmarkedet kan forsterke denne opphopningen, ettersom startlånmottakere kjøper boliger i det laveste prissegmentet, med en gjennomsnittlig kjøpesum på 2,7 millioner kroner i 2022.
Økt fokus på bokvalitet og fortetting vil kunne gi positive effekter for klima
Gode boligløsninger kan bidra til å skape fellesskapsarenaer, en kortreis hverdag, en mangfoldig beboergruppe og fellesrom for byliv.
I lys av klimautfordringene vi står ovenfor, og erfaringer etter to år med pandemi vil det i fremtiden stilles større krav til selve boligen eller boligbygget. Kravene kan for eksempel være knyttet til flere funksjoner i boligen, som sosiale møteplasser eller plass for hjemmekontor. Nærmiljøet blir også viktigere for å dekke flest mulig av våre behov. For eksempel kan fortetting i eksisterende by- og tettstedsområder, gode løsninger for fellesfunksjoner og næring i førsteetasjene skape gode nabolag hvor arbeid, familietid og fritid kan foregå innenfor gang- og sykkelavstand. Dette vil føre til bruk av byens eksisterende infrastruktur, noe som er et viktig bidrag for å oppnå et null-utslippssamfunn. Konsentrert boligbygging i allerede etablerte by- og tettstedsområder kan skape gode nabolag og bidrar til å redusere byspredning og bil-avhengighet.
Det finnes mange virkemidler kommunen kan bruke for å sikre et større mangfold av boliger som er tilgjengelige for flere, bidrar til sosial bærekraft og en mer forutsigbar bosituasjon. De virkemidlene som er vurdert som mest aktuelle for Drammen, er listet under.
Plan- og bygningsloven er et viktig virkemiddel for å styre den fysiske boligutviklingen. De mest sentrale styringsverktøyene er kommuneplanens arealdel, reguleringsplaner og utbyggingsavtaler.
I kommuneplanens arealdel konkretiseres kommunens mål og ambisjoner om blant annet boligutbygging, samt rammer og betingelser for denne. I reguleringsplaner kan målene og ambisjonene konkretiseres ytterligere og grep for å oppnå bærekraft, trivsel og kvalitet i de fysiske omgivelsene kan sikres juridisk gjennom plankart, bestemmelser og utbyggingsavtaler.
Plan- og bygningsloven har begrensninger for hva det kan stilles krav om i arealplaner. Som grunneier kan kommunen imidlertid gå lenger i å styre boligutviklingen. Som grunneier kan kommunen for eksempel stille særlige vilkår ved salg av kommunal eiendom til boligutviklingsformål eller salg av boenheter i kommunens eie. Vilkår kan for eksempel omhandle pris på leiligheter, leie til eie eller del-eie, og hvilken gruppe som skal få mulighet til å kjøpe boligene.
Husbankens virkemidler er låne- og støtteordninger. Dette er virkemidler som både skal stimulere til variert boligbygging og sikre vanskeligstilte en egnet bolig via personrettede låneordninger. Husbankens virkemidler gjelder både brukte boliger og nye boliger, samt leieboliger og selveierboliger.
Gjennom å synliggjøre kommunens visjoner og mål kan kommunen være en forutsigbar og tydelig samarbeidspartner for private boligutviklere.
Kommunen kan også bruke økonomiske og praktisk rettede virkemidler for å sikre at vanskeligstilte skal kunne skaffe, bo og beholde en egnet bolig.
